Nueva ley de Alquileres: países y ciudades con mercados inmobiliarios sanos a los que debería mirar Argentina

Expertos sostienen que hay que buscar el mejor camino para facilitar el acceso a la vivienda y que el mercado tiene que ser equilibrado para inquilinos y propietarios

Desde que el Gobierno nacional hizo trascender que suspenderá la Ley de Alquileres por decreto y durante 180 días, y que se volvería al Congreso nacional para que la reformule o impulse otro esquema, se generó un efecto que desorientó a un mercado inmobiliario muy golpeado.

Las dudas paralizan tanto a quienes buscan una vivienda para alquilar, a quienes tienen que renovar su contrato y los propietarios.

Las cámaras sectoriales, en tanto, no saben qué pasará y los acuerdos que están celebrando inquilinos y propietarios hasta nuevo aviso se siguen concertando por el plazo de 3 años y ajuste anual a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), como indica la cuestionada norma vigente.

“Basta de que el Estado se meta hasta en la ropa interior de la gente. Así nos va ahora y antes también” (Kerr)

En el caso de que se concrete la suspensión por 180 días y se decida hacer otra normativa, es probable que se retrotraiga a contratos de dos años de plazo y ajustes semestrales, cómo se hacían por el Código Civil y Comercial.

Vale aclarar que los contratos firmados con la ley que se suspendería seguirán vigentes. Así el inquilino tendrá asegurada su vivienda hasta que concluya el acuerdo firmado, a menos que surja algún contratiempo o decida rescindirlo. Sólo cuando se anuncie oficialmente la postergación de la ley actual, recién allí se firmarán los nuevos acuerdos con condiciones a definir.

Mercados sanos

Mientras sigue el revuelo local, hay países en los que las leyes que rigen los alquileres generan mercados inmobiliarios sanos.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, dijo a Infobae que la polémica Ley de Alquileres fracasó y produjo el efecto contrario al que buscó, la protección del inquilino.

“Perjudicó por igual a todas las partes –locatarios, propietarios y a los corredores inmobiliarios–, quienes desde marzo de 2022 exponen sus problemas en el Congreso y hasta la fecha no tenemos una nueva legislación que solucione sus problemas, a pesar que existen dictámenes emitidos por la mayoría (Frente de Todos) y la minoría (oposición) desde junio de ese año. Parece que nuestros legisladores están ajenos al drama que muchos de ellos generaron cuando votaron la ley y no tienen la mínima sensibilidad de solucionarlo”, dijo Abatti.

El especialista dijo que en EEUU no hay el plazo mínimo y las partes acuerdan libremente definir el precio por períodos anuales. Si son dos o tres años, igualmente los ajustes no superan un aumento del 2% o 3% anual. “Pero claro, todo depende de los niveles de inflación que tiene cada país y, el nuestro supera toda previsión lógica, ya que en estos momentos tenemos una tasa de más del 100% anual. En España o Chile, donde la inflación anual no supera lo que es la nuestra en menos de un mes, los contratos pueden pactarse por plazos de cuatro, cinco o más años, sin ningún problema”, detalló.

Austria tiene una buena normativa que otorga beneficios impositivos a los propietarios que destina sus inmuebles en locación y financiación y garantías ágiles para que los inquilinos logren alquilar sin problemas

En París, en julio de 2019 se impuso una norma que establece la limitación de precios para que los alquileres de vivienda no excedan el 20% del valor de referencia fijado cada año por decreto ni que sea inferior a 30%, teniendo en cuenta la ubicación, el número de ambientes o el año de construcción. Y el Gobierno francés el año pasado limitó aumentos del 3,5% anual porque los precios habían subido mucho, más de un 6 por ciento. Allí, al igual que en Argentina, hay déficit habitacional y faltan edificar viviendas.

En Berlín se frenaron los aumentos de los alquileres con una ley de 2015 que estableció precios máximos por zonas que no podían superar 10% anual. Y en 2020 otra medida puso un límite a los precios según el año de construcción del inmueble y las mejoras que tuvieron en los últimos cinco años. Si bien los precios bajaron, la oferta se contrajo debido a que no era sostenible para los propietarios mantener sus unidades en el mercado restringido. En abril de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el tope en el precio de los alquileres y la norma tuvo que derogarse.

Abatti, prosiguió con los ejemplos. En Viena, existen incentivos para que el inquilino pueda acceder a una vivienda, como facilidades de crédito y garantías que puede otorgar el Estado, que es fuerte y tiene ese respaldo. Además, para los propietarios también hay exenciones impositivas e incentivos, tanto en impuestos sobre alquileres como sobre los bienes personales cuando hay una inversión por parte del propietario. Se trata de una ciudad con un exitoso mercado de alquileres, que se refleja en que hay más de un 60% de inquilinos.

Además, el estado austríaco compite con los particulares: es propietario de gran cantidad de viviendas y equilibra la oferta y demanda.

Federico González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos, dijo a Infobae que en buena parte del mundo está complicado el acceso al alquiler. “Es muy complejo decir en dónde funciona bien. La regulación varía entre países y las ciudades se están reformando tras la pandemia. La principal diferencia con esos países es que tienen contextos macroeconómicos mucho más ordenados. Solo eso ya es un punto de partida mucho mejor para que el mercado sea rentable y que permita el largo plazo”, aseguró.

Vías posibles de soluciones

“Para restablecer el equilibrio en el mercado de alquileres de vivienda la solución es modificar la actual ley y limitar la intromisión del Estado en las relaciones entre los particulares, priorizando el principio de libertad contractual, donde las partes fijen libremente el precio del alquiler mediante los distintos métodos, como ser, escalonamiento con alquileres predeterminados, o indexación cuatrimestral o semestral y paralelamente establecer políticas de desgravación impositiva que incentiven la construcción y faciliten el acceso al crédito por parte de Estado hacia el inquilino para que en algún momento este pueda pasar a ser propietario”, agregó el abogado Enrique Abatti (h), directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

“Perjudicó por igual a todas las partes, quienes desde marzo de 2022 exponen sus problemas en el Congreso y hasta la fecha no tenemos una nueva legislación que solucione sus problemas” (Abatti)

Otro tema que daría seguridad jurídica a los propietarios sería fijar procedimientos ágiles de desalojo, para que en un plazo no mayor a 90 días se pueda desalojar por las causales más comunes que son la falta de pago de los alquileres y el vencimiento del contrato. Esto se debe establecer en los códigos de procedimientos de cada provincia, informan expertos.

González Rouco añadió: “Creo que la clave está en una reforma integral del código civil que facilite y actualice el marco normativo. En el corto plazo trabajar sobre el ajuste y el plazo. Hace falta certidumbre y entender que el contexto exige la posibilidad de dinamismo”.

Qué se debe cambiar lo que está mal es fundamental para que vuelva a crecer la oferta y que los precios no suban tanto hasta que el flagelo de la inflación sea domado definitivamente.

“Es necesario modificar con urgencia la Ley de Alquileres. Habría que establecer incentivos fiscales de desgravación impositiva total por 10 años a quienes construyan o reciclen inmuebles con obligación de destinarlos al mercado locativo de vivienda, también por 10 años”, concluyó Abatti (h.).

Más vulnerables

Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación en la gestión de Mauricio Macri e integrante de la Fundación Pensar, dijo que “simplemente hay que dejar el tema en la libertad de contratación, siempre que se regula un aspecto de los privados se producen destrozos. Basta de que el Estado se meta hasta en la ropa interior de la gente. Así nos va ahora y antes también”.

“Es muy complejo decir en dónde funciona bien. La regulación varía entre países y las ciudades se están reformando tras la pandemia” (González Rouco)

Quienes sí necesitan de ayuda pública son la población más vulnerable. La que, paradójicamente, quedan afuera del mercado formal y recurren a alquileres muy precarizados donde no existe ninguna situación de protección por parte del Estado. Esto sigue ocurriendo en casi todos los barrios vulnerables y villas de grandes ciudades.

“En ese sentido, creemos sí que generar medidas que permitan desarrollar una política de alquiler social que ayude a resolver las necesidades habitacionales para poblaciones de bajos ingresos, es adecuada y contribuye a los procesos necesarios de renovación urbana e integración social”, concluyó Kerr.